不動産
借地・借家の地代、賃料に関するＱＡ
- 賃貸借当事者間の特殊事情の変更を理由として借地借家法３２条１項に基づく建物賃料増額請求がされた場合の相当賃料額について判断した事例 東京高等裁判所 平成18年11月30日
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地代が相場よりも安く定められた経緯として、賃貸人である会社の代表者と賃借人の会社の代表者が親子関係であったという場合に、当該建物が第三者に売却されたことによりそのような特殊事情が解消されたという場合は、賃料増額請求が認められ得るということを判断したものです。
【裁判所が認定した事実】
１ 本件は，借地借家法３２条１項に基づき賃料増額請求をした原告が，賃借人である被告らとの間で，それぞれの賃貸部分の賃料額の確認を求めた事案である。
２ 前提事実
（１）別紙物件目録記載の一棟の建物（以下「本件建物」という。）は，株式会社Ａ（以下「Ａ」という。）が，平成４年４月１４日，代表者Ｂの名義で所有権保存登記をしてこれを所有していた建物である
（２）Ａは，平成１２年１０月１日，被告有限会社Ｙ１（以下「被告Ｙ１社」という。）に対し，別紙物件目録記載の専有部分の建物の地下１階部分３７９．８９平方メートルのうち別紙図面①の赤線で囲ま れた範囲３１８平方メートル（以下「地下１階賃貸部分」という。），１階部分３５２．１平方メートルのうち別紙図面②の赤線で囲まれた範囲３２５．５平方メートル（以下「１階賃貸部分」という。）を，使 用目的をパチンコ店の店舗，賃料を月額１４５万９０２０円，共益費を月額３８万９９８０円と定めて貸し渡した。なお，平成１３年６月，賃料の算定ミスが判明したため，賃料額は契約締結時に遡って月 額１４６万５８３０円と訂正された。
Ａの代表者Ｂと被告Ｙ１社の代表者Ｃは，親子である。
（３）Ａは，同じく平成１２年１０月１日，被告有限会社Ｙ２（以下「被告Ｙ２社」という。）に対し，別紙物件目録記載の専有部分の建物の２階部分３５２．９３平方メートルのうち別紙図面④の赤線で囲ま れた範囲２７．４平方メートル（以下「２階賃貸部分」という。）を，使用目的をパチンコ店の景品交換所，賃料を月額５万８１００円，共益費を月額１万６６００円と定めて貸し渡した（以下，Ａと被告Ｙ１ 社間の賃貸借と併せて「本件賃貸借」という。）。
被告Ｙ２社は，被告Ｙ１社の経営するパチンコ店の景品交換所を経営する会社である。
（４）Ａは，平成１３年８月１日，本件建物を，Ｄ・リアルエステート株式会社（以下「Ｄ社」という。）に売却し，これによりＤ社は本件賃貸借における賃貸人の地位を承継した。
（５）Ｄ社は，平成１３年８月１日，被告Ｙ１社に対し，新たに別紙物件目録記載の専有部分の建物の４階部分３４８．７３平方メートルのうち２４．４平方メートルを賃貸することとし，これに伴い，従前の賃貸部分と併せて賃料を月額１５３万０８３０円，共益費を月額４１万４９８０円とする旨合意した。次いで，Ｄ社は，平成１３年１０月５日，被告Ｙ１社に対し，４階部分のうち更に２７．８平方メートルを貸増しすることとし（これにより４階の賃貸部分は別紙図面③の赤線で囲まれた範囲５２．２平方メートルとなった。以下この賃貸部分を「４階賃貸部分」という。なお，上記の全ての賃貸部分を一括していうときは，以下「本件各賃貸部分」という。），これに伴い，従前の賃貸部分と併せて賃料を月額１５９万５８３０円，共益費を月額４３万９９８０円とする旨合意した。
（６）Ｄ社は，平成１５年６月２日，本件建物を原告に売却し，これにより原告は本件賃貸借における賃貸人の地位を承継した。
（７）原告は，平成１５年９月４日ころ，被告らに対し，それぞれの賃貸部分の賃料を同年１０月１日から増額する旨の意思表示をした。
【裁判所の判断】
（１）甲１１（２３頁）によれば，平成１２年１０月１日時点における本件各賃貸部分の積算賃料及び比準賃料（月額）は，それぞれ，地下１階賃貸部分（３１８平方メートル。９６．２坪）につき１５８万円（ 坪１万６４２４円）及び２００万円（坪２万０７９０円），１階賃貸部分（３２５．５平方メートル。９８．４６坪）につき２７０万円（坪２万７４２２円）及び３４２万円（坪３万４７３５円），２階賃貸部分（２７．４ 平方メートル。８．２９坪）につき１３万７０００円（坪１万６５２６円）及び１７万３０００円（坪２万０８６９円），４階賃貸部分（５２．２平方メートル。１５．７９坪）につき１７万２０００円（坪１万０８９３円） 及び２１万９０００円（坪１万３８７０円）と試算されることが認められる。
また，甲２４（別紙）によれば，本件建物を賃借している被告ら以外の賃借人との間で定められた賃料（共益費込み。ただし，平成１７年９月現在のもの）は，２階部分につき坪１万９９８９円，３階部 分につき坪１万５０００円，４階部分につき坪１万３２０１円，５階部分につき坪１万２５００円，６階部分につき坪１万３０７４円，７階部分につき坪１万３０９８円，８階部分につき坪１万３１９２円であるこ とが認められる。
他方で，本件各賃貸部分の約定賃料（月額）が，平成１２年１０月１日締結に係る地下１階賃貸部分及び１階賃貸部分につき合計１４６万５８３０円（坪７５３０円），共益費込みで合計１８５万 ５ ８１０円（坪９５３４円）であり，同じく２階賃貸部分が５万８１００円（坪７０１０円），共益費込みで７万４７００円（坪９０１２円）であることは，前提事実のとおりであって，前記試算賃料及び他の賃借人 の賃料と比べて著しく低額であることは明らかである。賃貸人の地位がＤ社に移転した平成１３年８月１日とその後の同年１０月５日に被告Ｙ１社が貸増しを受けた４階賃貸部分（合計５２．２平方メート ル）の賃料も従前の賃料水準に準じて定められていることがその賃料額から窺われるから，同様に著しく低額に定められたものということができる。
そして，本件各賃貸部分の賃料がこのように低額に定められた理由は，他に特段の事情のない本件においては，前提事実（２），（３）のような特殊事情によるものと認められる。
（２）その特殊事情が本件建物の譲渡に伴う賃借人の地位の移転により消滅したことは，前提事実から明らかであるところ，借地借家法３２条１項は，従前の賃料が客観的に不相当となったときに，公平の 観念から，改定を求める当事者の一方的意思表示により，従前の賃料を将来に向かって客観的に相当な金額に改定することを認める規定であり，その趣旨からすれば，同項が定める事情の変更は例 示に過ぎず，前記のような特殊事情の変更であっても，賃料増減額請求をするための要件となり得るものと解すべきである。
また，現行の賃料が定められてから相当期間が経過したことは，賃料増減額請求権発生の独立の要件ではなく，不相当性判断の事情として斟酌すれば足りるものというべきである。
なお，被告は，原告の賃料増額請求の意思表示には金額が明示されていないと主張するが，甲２０によれば，具体的な金額を明示してその意思表示をしたことは明らかである。
（３）以上によれば，原告の賃料増額請求の要件は具備しているものということができる。
【掲載誌】 判例タイムズ１２５７号３１４頁
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