不動産
更新料・承諾料、権利金、敷金その他に関するＱＡ
- 原状回復ガイドラインなどで，賃貸人負担と考えられる補修について，賃借人負担とする特約は有効なのでしょうか？
- １ 通常損耗，自然損耗については賃貸人の負担であるのが原則ですが，これら賃貸人負担となるべき部分について賃借人の負担とする原状回復特約の有効性について，その有効性が問題となります。
２ 最高裁判所平成１７年１２月１６日（判時１９２１号６１頁）
この点が争われた件の最高裁判決です。特約を締結すること自体については認められるとしつつ，特約が成立したかどうかという事実認定のところで厳しく判断するという枠組みですので，実際にの判断に当たっては苦慮するところです。例えば，退去時のハウスクリーニングを賃借人の負担とするという特約は相当数あるところですが，ハウスクリーニングは物件のグレードアップのためにされるものですから，本来賃貸人の負担とされるべきものです。しかし，ハウスクリーニングは賃借人負担とする特約がある場合，単に「ハウスクリーニング」とのみ記載があればよいのか，それとも，どの部分をどの程度清掃するのかまで明記しておかなければならないのかなどについて検討が必要になると思います。
（１） 本件で問題となった契約書には，「賃借人が住宅を明け渡すときは，住宅内外に存する賃借人又は同居者の所有するすべての物件を撤去してこれを原状に復するものとし，本件負担区分表に基づき補修費用を賃貸人の指示により負担しなければならない」旨が定められていました（「本件補修約定」という。）。
（２） そして，負担区分表には，次のような一覧表の記載がされており，補修費用の負担基準を定めていました。
・補修の対象物を記載する「項目」欄
・当該対象物についての補修を要する状況等（「要補修状況」という。）を記載する「基準になる状況」欄
・補修方法等を記載する「施工方法」欄
・補修費用の負担者を記載する「負担基準」欄
また，要補修状況については次のように記載がされ，いずれも退去者が補修費用を負担するものとしていました。
・「襖紙・障子紙」の項目についての要補修状況は「汚損（手垢の汚れ，タバコの煤けなど生活することによる変色を含む）・汚れ」
・「各種床仕上材」の項目についての要補修状況は「生活することによる変色・汚損・破損と認められるもの」
・「各種壁・天井等仕上材」の項目についての要補修状況は「生活することによる変色・汚損・破損」
さらに，本件負担区分表には，「破損」とは「こわれていたむこと。また，こわしていためること。」，「汚損」とは「よごれていること。または，よごして傷つけること。」であるとの説明がされていました。
（３） 契約に先立ち，賃貸人は入居説明会を開催し，約１時間半の時間をかけて，特定優良賃貸住宅や賃貸借契約書の条項のうち重要なものについての説明等がされたほか，退去時の補修費用について，賃貸借契約書の別紙「退去跡補修費等負担基準」（以下「本件負担区分表」という。）に基づいて負担することになる旨の説明がされたが，本件負担区分表の個々の項目についての説明はされませんでした。
また，賃借人は，本件契約を締結した際，本件負担区分表の内容を理解している旨を記載した書面を提出しています。
（４） 本件の争点としては，次のとおりです。
① 本件契約における本件補修約定は，賃借人が本件住宅の通常損耗に係る補修費用を負担する内容のものか
② ①が肯定される場合，本件補修約定のうち通常損耗に係る補修費用を賃借人が負担することを定める部分は，特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律３条６号，特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則１３条等の趣旨に反して賃借人に不当な負担となる賃貸条件を定めるものとして公序良俗に反する無効なものか
③ 本件補修約定に基づき上告人が負担すべき本件住宅の補修箇所及びその補修費用の額
（５） 最高裁は，①②の点に関し，賃借人が賃貸借契約終了により負担する賃借物件の原状回復義務には，特約のない限り，通常損耗に係るものは含まれず，その補修費用は，賃貸人が負担すべきであるが，これと異なる特約を設けることは，契約自由の原則から認められるとした上で，特約が成立していると判断した原審の判断を覆しました。
（６） 最高裁の判断
①賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。
それゆえ，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。
そうすると，建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
②これを本件についてみると，本件契約における原状回復に関する約定を定めているのは本件契約書２２条２項であるが，その内容は前記記載のとおりであるというのであり，同項自体において通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているということはできない。
また，同項において引用されている本件負担区分表についても，その内容は前記記載のとおりであるというのであり，要補修状況を記載した「基準になる状況」欄の文言自体からは，通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない。
したがって，本件契約書には，通常損耗補修特約の成立が認められるために必要なその内容を具体的に明記した条項はないといわざるを得ない。
本件契約を締結する前の入居説明会を行っているが，その際の原状回復に関する説明内容では通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったといわざるを得ない。
そうすると，賃借人は，本件契約を締結するに当たり，通常損耗補修特約を認識し，これを合意の内容としたものということはできないから，本件契約において通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできないという。
３ 消費者契約法との関係
上記最高裁判決とは別に，消費者契約法との関係で，通常損耗についても賃借人の負担とする原状回復特約について無効とした裁判例もあります（京都地方裁判所平成１６年３月１６日）。
【法律相談ＱＡ】 法律相談の時間の目安はどのくらいですか？ メールで相談することはできますか？ 法律相談の料金はいくらですか？ 費用が幾らくらいかかるのか不安です
